轉租房屋成凶宅，二房東遭判賠100萬元
黃姓房東(即出租人)以220萬元購入房屋，購買後又花費35萬元裝潢，然後將房屋中的B室以月租金5千元，出租予李姓房客(即轉租人)，李姓房客隨後又轉租予蔡姓房客(即次承租人)。詎蔡姓房客竟於該房間內自殺，黃姓房東遂向法院提告請求李姓房客賠償房屋貶價100萬元。
結果如何，讓我們繼續看下去…
- 故事經過：
黃姓房東(即出租人)於民國106年11月10日，將門牌號碼高雄市○區○路○樓房屋（下稱該房屋）內B室（下稱該房間），出租予李姓房客(即轉租人，俗稱二房東)，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自106年11月11日起至107 年11月10日止，每月租金新臺幣（下同）5千元。雙方於租賃契約書第8條第3項明訂出租人不同意將系爭房間之全部或一部轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。詎李姓房客(二房東)未經黃姓房東同意，擅自將該房間轉租予蔡姓房客(次承租人)使用，蔡姓房客(次承租人)卻於107年3月7日被發現於該房間燒炭自殺，黃姓房東直至李姓房客向黃姓房東索取鑰匙開門，始發現蔡姓房客已自殺身亡，方知李姓房客又轉租予蔡姓房客之事實。黃姓房東主張李姓房客(二房東)未盡善良管理人維護該房間之義務，且違反系爭租約第8條第3 項不得轉租、出借之約定，致該房屋成為凶宅，該房屋乃黃姓房東於105年9月26日以220萬元購入，購買後又花費35萬元裝潢，卻因成為凶宅而價值貶損達100萬元，致黃姓房東受有同額損害。黃姓房東於是向法院提起民事訴訟向李姓房客請求損害賠償。
- 判決結果：李姓房客(二房東)應給付黃姓房東新臺幣100萬元，並負擔訴訟費用。
※判決理由摘要：
- 於房屋內自殺之行為造成房屋貶值，行為人(次承租人)應負侵權行為損害賠償責任。
(1)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。所謂背於善良風俗，並不限於一般風情民俗，只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內。
(2)又臺灣社會目前之國民感情及風俗係鼓勵人們應珍惜生命，而不認同自殺行為，且自殺雖係個人自己結束生命之行為，但「選擇死亡」尚非憲法所保障之自由權範疇，從而，自殺行為依臺灣社會目前之國民感情及風俗，應認屬違反善良風俗之行為。
(3)查蔡姓房客在該房間內自殺，固為個人結束生命之行為，然在他人所有房屋內自殺死亡，易造成一般人對該房屋有嫌惡、畏懼之心理，及對於居住其內之住戶，產生心理之負面影響，礙及生活品質，且因一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺之房屋，亦將導致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響房屋所有權人之使用、收益，故在他人所有之房屋內自殺死亡，當屬社會道德通念上不能接受之行為，而有背於善良風俗。
(4)蔡姓房客(次承租人)係75年12月生，有相驗屍體證明書在卷可稽，於107年3月間自殺時為31歲，為智識正常之成年人，明知該房屋非其所有，當可預見倘其於該屋內自殺死亡，將使該屋成為俗稱之凶宅，日後有難以出租或出售，其仍執意為之，造成該房屋貶值，致黃姓房東受有房屋貶值之純粹經濟上損失，自難認無故意存在，應就其故意行為造成黃姓房東之損害，負民法第184條第1項後段之侵權行為損害賠償責任。
- 類推適用民法第433 條規定，轉租人對於次承租人的侵權行為應負同一賠償責任。
(1)復按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第432 條第1項、第433條分別定有明文。
(2)承租人依民法第433 條規定所負之責任，係代負責任，即承租人對於同居人或第三人應負侵權行為責任之事由，代同居人或第三人負賠償責任而言，倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任，承租人即應依民法第433 條規定負賠償責任，與承租人本身是否已盡善良管理人注意義務無涉。
(3)蔡姓房客(即次承租人)於該房間內自殺死亡，造成該房屋交易價值減損，應負民法第184條第1項後段之侵權行為損害賠償責任。又凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能，在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響黃姓房東之使用、收益，該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，甚至更甚於物理性毀損、滅失，此種情形，非民法當初立法時所得預見，法院於處理此種事件時，自應類推適用其性質相似之法規加以解決，以因應時代與社會環境變遷，補充法律規定之漏洞。
(4)民法第432條、第433條之規定內容與立法目的，既係為維護租賃物之狀態，而課予承租人善良管理人注意義務，及要求承租人就其允許使用租賃物之人應負責之事由，負同一責任，以免出租人遭受意外之損害，雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以規定，漏未針對經濟上價值減損之情形規範，但基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則，自應類推適用前開規定。
(5)是黃姓房東(即出租人)應可類推適用民法第433 條之規定，請求李姓房客(即轉租人)負損害賠償責任。黃姓房東依民法第433 條規定，請求李姓房客賠償該房屋之交易價值減損，應屬有據。至於該房屋交易價值減損之金額，黃姓房東主張為100 萬元，李姓房客收受起訴狀繕本後，始終未到庭或具狀加以爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項規定，視同對黃姓房東主張之損害金額自認，是黃姓房東此部分主張堪信為真，其據此請求李姓房客賠償損害100 萬元，洵屬有據。
- 黃姓房東(出租人)類推適用民法第433條規定，請求李姓房客(二房東即轉租人)賠償100萬元為有理由。
黃姓房東(即出租人)將該房間出租予李姓房客，李姓房客(二房東即轉租人)將該房間轉租予蔡姓房客(次承租人)，蔡姓房客卻於該房間內自殺，造成該房屋交易價值減損，蔡姓房客(次承租人)應依民法第184條第1項後段規定負侵權行為責任。黃姓房東類推適用民法第433條之規定，請求李姓房客(二房東即轉租人)賠償損害100萬元，為有理由，應予准許。
※資料來源: 臺灣高雄地方法院107年度訴字第894號民事判決
- 民法第432條：
- 民法第433條：
因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。