江姓地主將其名下坐落嘉義市盧厝段○地號等土地持分，委託施姓地政士仲介出售，經蔡姓投資客等四人合資以公司名義購買，買賣雙方合意成交價格1,600萬元，但買方要求附帶成交條件是「施姓地政士必須於實價登錄申報時，將成交價格申報為3,200萬元，以利買方將來轉售時減省增值稅金或以系爭土地向銀行取得較高額之貸款」。嗣後，買賣雙方遭臺灣嘉義地方檢察署檢察官起訴，其判決結果如何，讓我們繼續看下去……
- 故事經過
江姓地主於民國106年某日，委託施姓地政士(涉嫌偽造文書部分，已由檢察官另案為處理) 出售其所有坐落嘉義市盧厝段○地號等土地持分( 以下稱系爭土地)，蔡姓投資客見施姓地政士所刊登託售系爭土地之廣告，向施姓地政士洽詢並與蔡姓投資客之父討論後，決定以其所經營之○○建設公司名義購買，再由蔡姓投資客之父找來兩位陳姓投資客合資，出資比例分別為○○公司佔百分60，兩位陳姓投資客各佔百分之20。
嗣於106年4月初某日，蔡姓投資客與其父、陳姓投資客等3人一同前往嘉義市○街○號施姓地政士經營之地政事務所交涉，雙方初步達成以新臺幣( 下同) 1,600萬元成交之共識，成交條件附帶「施姓地政士須於辦理不動產實價登錄申報時，將成交價格申報為3,200萬元，以利買方將來轉售時減省增值稅金或以系爭土地向銀行取得較高額之貸款」。施姓地政士嗣後告知江姓地主與蔡姓投資客等人談妥出售系爭土地及日後墊高不動產實價登錄之申報價額後，江姓地主即於106年4月5日書立同意以實拿500萬元價金條件授權施姓地政士出售之文書，雙方於106 年4月7日做成委託暨授權書並辦理公證後，施姓地政士隨即於106年4月10日左右向蔡姓投資客表示賣方同意出售，可準備簽約成交。
蔡姓投資客與其父、陳姓投資客、江姓地主等人明知系爭土地之實際成交價額並非日後申報之價格，而與施姓地政士共同基於使公務員登載不實之犯意聯絡，於106年4月13日，由施姓地政士代理江姓地主，蔡姓投資客則由陳姓投資客陪同，一起至位於嘉義市中山路上之聯邦銀行嘉義分行，簽訂買賣總價為3,200萬元之不實「不動產買賣契約書」、「不動產買賣價金安全信託契約書」各1 份，由聯邦銀行嘉義分行辦理不動產買賣價金信託。
施姓地政士復於106年4月20日，向嘉義市地政事務所申請辦理系爭土地所有權移轉登記完畢後，再由施姓地政士於106年5月上旬某日，於其經營之地政事務所，以電腦設備連結網路，至內政部地政司不動產成交案件實際資訊申報登錄系統，不實申報系爭土地交易總額為3,200萬元，致受理本件線上申報之承辦公務員為形式審查後即為受理，登載本件不動產交易價格為3,200萬元於所執掌之內政部不動產交易實價查詢服務網上，足生損害於地政機關對不動產成交案件交易資訊管理之正確性及不特定公眾得依上開系統查詢某區域不動產真實成交資訊之公眾利益。
※法院判決結果：
江姓地主、蔡姓投資客與其父、陳姓投資客等人共同犯使公務員登載不實文書罪，各處拘役數拾日，得易科罰金，均緩刑貳年。
施姓地政士涉嫌偽造文書部分，已由檢察官另案為處理。
※判決理由摘要：
- 「使公務員登載不實罪」須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務始構成此罪：
按刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，始足構成，若其所為聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實（最高法院73年臺上字第1710號判例參照）。 - 「實價登錄」僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，公務員即有登載之義務：
依地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄作業流程，地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報收件後，經確認申報人身分別為地政士、經紀業或權利人，並核對申報人或代理人身分後，地政機關即應受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，業經內政部頒布之「不動產成交案件實際資訊申報登錄作業手冊」第二章「受理申報登錄作業第一節「受理買賣成交案件之申報登錄」中說明詳實，並有地政機關受理不動產買賣成交案件申報登錄作業流程圖在卷可考，足見地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正，並無實質審查權。 - 「實價登錄」申報不實買賣價格，使地政公務員登載於職務上所掌之公文書，構成「使公務員登載不實罪」：
被告四人與施姓地政士明知系爭土地交易價格並非最終申報之3,200萬元，卻推由施姓地政士向內政部申報實際買賣價格為3,200萬元，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之公文書內登載該不實交易價格，自與刑法第214條之犯罪構成要件相當，核被告四人所為，均係犯刑法第214條明知為不實事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書罪。被告四人與施姓地政士間，就本案具有犯意聯絡及行為分擔，應依刑法第2 8 條規定，論以共同正犯。
※資料來源：
- 臺灣嘉義地方法院108年度嘉簡字第681號刑事簡易判決
- 中華民國刑法第214條（使公務員登載不實罪）：
「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或5百元以下罰金。」