房客承租後，自第二個月起開始欠租，房東於是以備份鑰匙開啟房門並進入，將房客物品打包後收回租賃房屋。房客嗣後向法院提起民、刑事訴訟，法院判房東拘役30日並應賠償房客3萬元精神慰撫金。其事情的經過及其原由如何，讓我們看下去…
- 故事經過
賴姓房東將其所有之房屋2樓出租予藍姓房客，租期為107年1月至108年 7 月，因藍姓房客自107年2月(即第二個月)開始不付租金，賴姓房東竟未經房客同意，於107年8月25日15時許，以備份鑰匙開啟租賃房屋大門並進入，並將藍姓房客置於租賃房屋內之物品以五大包袋子打包後放置該房屋1樓內。
賴姓房東的行為事後經藍姓房客發現，趕緊清點其物品後發現有物品遺失而受有財物損失，於是向地檢署提起刑事告訴，經檢察官起訴後，藍姓房客又提起附帶民事訴訟請求民事損害賠償(精神慰撫金)。
- 刑事判決部分
判決結果：賴姓房東犯侵入住宅罪，處拘役參拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
※判決理由摘要：
按刑法第306條，係緣於保障家內和平主義，為貫徹人民居住自由，而對無故侵入者明定其處罰，所保護之法益乃個人居住場所有不受其他無權者侵入或滯留其內干擾破壞權利。而該條所保障之住屋權，乃源於對住屋或其他場所之使用權，並不以個人係該房屋或場所之所有權人為限，即對該房屋因支配管理監督而對該場所具有使用權者，亦應受該條文之保護。又該條所謂「無故侵入」，係指行為人無權或無正當理由，或未得住屋權人之同意，而違反住屋權人之意思，以積極作為或消極不作為之方式進入他人之住宅或建築物，至其係公然或秘密、和平抑或強行為之，均非所問。再有無正當理由而侵入，其理由正當與否，應以客觀標準觀察，凡法律、道義、習慣等所應許可，而無背於公序良俗者，始可認為正當理由。
賴姓房東雖於本院調查時辯稱：房子是我的，藍姓房客應該要離開，依照內政部函文，如果房客房租不繳清，2個月後我就可以解除契約，將房客東西搬離，若不搬離，就視同廢棄物云云。惟賴姓房東於偵查中自陳：係因藍姓房客未繳納租金，所以才於民國107年8月底進入該房屋將藍姓房客物品清空等語，顯見賴姓房東知悉其於107年8月25日進入該房屋時，藍姓房客並未搬離該房屋，該房屋仍由藍姓房客占有居住。再者，賴姓房東雖於偵查中供陳：藍姓房客自107年2月開始就沒有付租金，所以依據租賃合約第14條約定，我要解除租約收回房屋等語，此部分與藍姓房客於警詢中證述係積欠賴姓房東2個月之房租等語並不相符。姑不論藍姓房客積欠賴姓房東房租係2個月或2個月以上，依民法第440條第1項、第2項前段規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。則賴姓房東於本案發生前，是否有定相當期限催告藍姓房客繳納房屋？於催告藍姓房客繳納房屋後，是否有對藍姓房客為終止租賃契約之意思表示？亦即，賴姓房東於本案發生前，是否已合法單方終止或與藍姓房客合意終止渠等間之租賃契約均屬不明。縱使賴姓房東與藍姓房客之租賃契約已終止，於該房屋仍由藍姓房客占用，尚未遷出時，法律既另有規定行使其權利之正當方法，除有符合民法第151條所規定自助行為之情形外，尚難僅因賴姓房東係本件房屋之所有權人，而認其得自由進出現有人居住之該房屋。
又賴姓房東所提供內政部編制之房屋租賃契約書範本第16條固記載：租賃屆滿或租賃契約終止後，承租人之遺留物依下列方式處理：二、承租人未返還房屋時，經出租人定相當期限催告搬離仍不搬離時，視為廢棄物任由出租人處理等語，惟此規定係在處理遺留於出租房屋內之物品，並未賦予出租人於終止租約後，得逕行進入出租房屋內之權利。出租人仍應循其他法律救濟程序，如取得確定判決作為執行名義，聲請法院強制執行完畢，重新取得對該房屋之支配管理權利後，於承租人未將出租房屋內之物品搬離，始有適用上開內政部編制之房屋租賃契約書範本第16條之餘地。是以，賴姓房東上開所辯，均不足採，其犯行已堪認定。
核賴姓房東所為，係犯刑法第306條第1項之侵入住宅罪。爰審酌賴姓房東因告訴人積欠租金，侵入告訴人所管領之房屋，將該房屋內之物品搬離之犯罪動機、手段；其否認犯行，未與告訴人和解之犯後態度；自陳高職畢業之智識程度，現無工作、獨居，太太已過世，有2個兒子、1個女兒均已結婚之經濟、家庭狀況等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。
- 民事判決部分
判決結果：賴姓房東應給付藍姓房客新臺幣30,000元，及自民國108年8月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由藍姓房客負擔千分之1 5，其餘由賴姓房東負擔。
※判決理由摘要：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1項前段、第195條第1項前段，分別定有明文。
經查，藍姓房客主張賴姓房東於前揭時地無故侵入其承租系爭房屋之事實，有本院上開刑事簡易判決書在卷可參，且經本院調閱上開刑事案卷電子卷證核閱無誤，堪信屬實。本院審酌人民對其私密活動所在之空間範圍，應擁有不受他人干擾之自由，刑法所定侵入住宅罪目的，即在維護個人之隱私權及居住安寧、居住自由等人格法益。而賴姓房東與藍姓房客之間，縱使有房屋租金未按時繳納之民事糾紛，被告(賴姓房東)仍應循正當法律途徑加以救濟，不得擅自進入藍姓房客承租之私人空間。故藍姓房客主張被告擅自進入系爭房屋，侵害藍姓房客等人居住安寧且情節重大，藍姓房客受有精神痛苦等語，堪可認定，則藍姓房客依上開規定請求被告賠償慰撫金，自屬有據。
次按，慰撫金之多寡，應斟酌雙方之身份、地位、資力與加害程度，及其他各種情形核定相當之數額，該金額是否相當，自應依實際加害情形與被害人所受之痛苦及雙方之身份、地位、經濟狀況等關係決定之(最高法院5 1年度台上字第2 2 3號判例意旨參照)。本院審酌本件事發原因，肇因兩造間繳納房租之民事糾紛，賴姓房東無故侵入藍姓房客承租之系爭房屋，行為固有不當，惟侵入手段係以原有之備份鑰匙開啟大門進入，賴姓房東侵入房屋行為對藍姓房客造成之侵害程度，及參酌兩造稅務電子閘門財產所得調件明細表之經濟能力等情狀，認藍姓房客請求賴姓房東賠償精神慰撫金以 3萬元為適當，應予准許，逾此部分之請求，應予駁回。
藍姓房客依民法第184條第1項前段、第195條第1項前段之規定，請求賴姓房東給付 3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即1 0 8年8月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
- 資料來源：
刑法第306條：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。」
臺灣嘉義地方法院108年度嘉簡字第896號刑事簡易判決。
臺灣嘉義地方法院108年度訴字第568號民事判決。