租約公證

租約辦理公證的優點

   1.確認簽約人身分

本所公證人會核對雙方的身分證件是否為真正，避免用假名、冒名簽約，將來無法保障權益!

   2.避免訴訟、省錢省力

房屋租約公證有約定強制執行條款，對於下列情形，得不經訴訟，直接拿公證書向法院民事執行處聲請強制執行(公證 法第13條)：

  • 租賃期限屆滿時，房客拒絕搬出房屋，房東得以公證書聲請強制執行返還房屋。
  • 房客欠租、拒付違約金，房東得以公證書聲請強制執行要回租金、違約金。
  • 房東無故不還押租金，房客得以公證書聲請強制執行要回押租金。

  3.由律師資格的公證人代擬契約，保障權益

本所兩位公證人均為台大法學碩士，由律師資格轉任，提供您合法、有效、周全的租約範本，保障您的權益!

  4.租約超過五年，有公證才能「買賣不破租賃」

租期超過五年的租約若沒有公證，房客無法受到「買賣不破租賃」的保障。如果屋主在租期中處分房屋，新屋主可以不租給房客，對房客沒有保障；若有公證，因為「買賣不破租賃」，就算房屋過戶，房客可以繼續承租。

房屋租約公證費如何計算？

  • 計算標準(一)：總租金+押金
  • 計算標準(二)：房屋課稅現值+押金
  • 比較二個計算標準，取其高來計算公證費用

  • 例 1：租期一年、租金每月1萬元、押金2萬元的房屋租約，房屋課稅現值為45萬元，

    計算標準(一)：租金1萬元╳12個月+押金2萬元＝14萬元

    計算標準(二)：房屋課稅現值45萬元+押金2萬元＝45+2＝47萬元

比較二個計算標準，以較高之計算標準(二)＝47萬元來計算，對照公證費用標準表，「20萬至50萬元」之公證書並載明逕受強制執行之欄位，公證費用為3,000元。

  • 例 2：租期五年、租金每月1萬元、押金2萬元的房屋租約，房屋課稅現值為45萬元，

    計算標準(一)：租金1萬元╳60個月+押金2萬元＝62萬元

    計算標準(二)：房屋課稅現值45萬元+押金2萬元＝45+2＝47萬元

比較二個計算標準，以較高之計算標準(一)＝62萬元來計算，對照公證費用標準表，「逾50萬至100萬元」之公證書並載明逕受強制執行之欄位，公證費用為4,500元。

土地租約、房屋無償借用、土地無償借用之公證費用計算方式同上。

租約「公證」vs「不公證」比較

  租約經公證 租約未經公證
房東權益 如有欠租金、違約金或租期到卻拒絕返還房屋情形，不必經訴訟，得直接以公證書聲請強制執行。 若欠租金、拒絕返還房屋或未給付違約金，必須經冗長訴訟且獲得勝訴判決確定後，始得聲請強制執行。
房客權益

♦租期屆滿後出租人未返還押租金，免經訴訟，得直接以公證書聲請強制執行。

♦租賃期間，租賃物若經轉賣或法拍，租約不受影響(買賣不破租賃)。

♦租賃期限超過五年或未定期限者，新屋主如要求搬遷，承租人租賃權恐無法受保障。

♦租期屆滿後出租人若拒絕返還押租金，必須透過冗長訴訟程序後，始得聲請強制執行。

費用比較

♦約定逕受強制執行之公證費用為1,500元起，視租金及房屋課稅現值而定(公證費計算如下)。

♦公證費僅約為裁判費的10%。

♦存證信函費用、律師費(一個審級至少6萬元)、訴訟費及鑑定費等，合計至少十餘萬元。

♦訴訟期間無法出租之租金損失。

救濟程序

♦無須訴訟，直接以公證書聲請強制執行，執行費用由被執行者負擔。

♦強制執行過程僅需約一個月左右，迅速便利，可防脫產。

♦須先提起民事訴訟，經三個審級判決確定，歷時半年至數年不等。

♦須先提起民事訴訟，經三個審級判決確定，歷時半年至數年不等。

租稅問題

♦出租人以租金收入的57%申報為租賃所得。

♦非供營業用之承租人每年有12萬元租金的所得稅扣除額；若供營業用則全部租金可申報為營業費用。

♦出租人若逃稅，一經查獲，除應補稅外，並應受罰鍰。

♦承租人若用匯款紀錄等，檢舉出租人有短漏報租金情形，檢舉案若確認屬實成案，檢舉人可領到最高上限480萬元的檢舉獎金。