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- 故事摘要
台南市李姓房東於民國98年10月1日起，將其房屋出租予張姓房客，詎張姓房客僅繳付第一個月租金後，第二個月起即開始欠租。李姓房東自98年11月以郵局存證信函向張姓房客限期催繳房租後，並於99年1月以郵局存證信函通知房客終止租約，歷經法院一至三審判決後竟發回二審更審，更審後再經三審最高法院於100年12月裁定駁回上訴而確定，前後共花了約2年1個月才取得確定判決，並以此為執行名義聲請法院強制執行返還房屋。光只是欠租而已，走訴訟程序竟要拖延兩年多才能收回房屋，故事原委究竟如何？讓我們看下去……
- 事實及判決經過
李姓房東於民國（下同）98年9月17日，就其所有位於臺南市永康區○路○號之房屋，與張姓房客及其董姓連帶保證人，以第一年月租金10萬元、第二年起月租金13萬元（每月1日繳租），及押租金30萬元之條件，簽訂租期三年之租賃契約（租期自98年10月1日至101年9月30日止），以供營業使用。
詎張姓房客僅繳交第一個月租金後，自98年11月1日起即未再給付租金，李姓房東先於98年11月4日以郵局存證信函向張姓房客限期催繳房租，再分別於同年12月9日及22日至台南市永康區調解委員會申請調解均不成立，迄至99年1月7日止，李姓房東屢向被告催討，均未獲置理，李姓房東乃於99年1月22日以存證信函通知張姓房客終止本件租約，隨後提起訴訟要求張姓房客返還房屋，並按月賠償10萬元。
經一審、二審法院審理，均認定本件租賃房屋既係營業用，自無土地法第97條至第99條之適用。並認定張姓房客自98年11月1日後即未給付租金，李姓房東自得於張姓房客遲付租金總額達2個月後終止契約，又李姓房東已於98年11月4日以存證信函定期催告張姓房客付清租金，而張姓房客亦自陳其已於99年1月22日收到，因此認定本件租約業於99年1月22日發生終止效力，從而，認定李姓房東自得依民法第455條之規定請求張姓房客遷讓交還租賃房屋，判決張姓房客敗訴。
張姓房客不服一審、二審判決結果，遂上訴三審。然最高法院見解認為，張姓房客曾給付三十萬元押租金為本件租約之擔保，雖然僅繳交98年10月份之租金，但得以超過二個月房屋租金之總額（20萬元），超過20萬元即10萬元部分，用以抵付租金，因此認定李姓房東以存證信函定期催告付清租金及終止租約之時點，張姓房客遲付之租金尚未達兩個月之租額，從而認定李姓房東於99年1月22日終止租約不合法。依此，最高法院判決廢棄原判決，發回二審重新審理。
二審法院重新審理後，認定張姓房客所支付之30萬元押租金超過二個月房屋租金之總額（20萬元），超過20萬元即10萬元部分，得以之抵付租金，經抵付結果，張姓房客即已支付98年11月份租金，是李姓房東於98年11月4日定期催告支付租金時，遲付之租金尚未達兩個月之租額，是該存證信函不能發生催告之效力。又李姓房東復於99年1月22日以存證信函通知張姓房客終止系爭租約，亦不生終止租約之效力。但認定張姓房客自99年12月份以後均未繳納租金，李姓房東復於100年7月27日準備程序向張姓房客為終止租約之表示，應認本件租約於100年7月27日合法終止。從而認定張姓房客應交還本件租賃房屋予李姓房東。張姓房客不服更審判決，又再上訴三審，嗣遭最高法院裁定駁回上訴而判決確定。
自98年11月4日起，李姓房東以郵局存證信函向張姓房客限期催繳房租後，歷經一審、二審、三審、更審等判決，遲至100年12月27日最高法院裁定駁回上訴而確定，前後共花了約兩年一個月才判決確定，李姓房東始得以此為執行名義聲請法院強制執行。
※最高法院判決理由摘要：
- 按以現金為租賃擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額；已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法第九十九條定有明文。又以承租人遲付租金為終止原因者，必承租人遲付租金之總額已達兩個月之租額，經定相當期限催告，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租約，此觀民法第440條第一、二項規定自明。是承租人支付之擔保金超過二個月房屋租金之總額，如承租人表示以擔保金抵償，須抵償後遲付之租金達兩個月之租額，出租人始得定期催告承租人給付租金，必待承租人仍不於期限內支付，出租人始得進而終止租約。
- 查兩造約定每月租金為10萬元，張姓房客曾給付30萬元為系爭租約之擔保，其僅繳交98年10月份之租金，自98年11月以後迄今，即未曾再繳納租金。李姓房東係於98年11月4日以存證信函定期催繳租金，再分別於同年12月9日及22日至台南縣永康市調解委員會聲請調解均不成立，99年1月22日終止系爭租約，為原審所確定之事實。張姓房客所支付之擔保金超過二個月房屋租金之總額，且李姓房東於98年11月4日定期催告張姓房客支付租金時，張姓房客遲付之租金似尚未達兩個月之租額，果爾，該存證信函似不能發生催告之效力。
- 原審未遑詳查細究，逕認上訴人至99年1月1日後，已遲延給付租金逾二個月，而被上訴人復於99年1月22日以存證信函通知上訴人終止系爭租約，兩造之租賃關係已經於99年1月22日合法終止，進而為上訴人不利之判決，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
- 資料來源：
臺灣臺南地方法院99年度訴字第66號民事判決
臺灣高等法院臺南分院99年度上字144號民事判決
最高法院100年度台上字725號民事判決
臺灣高等法院臺南分院100年度上更(一)字15號民事判決
最高法院100年度台上字2168號民事裁定