買賣雙方於102年3月簽訂房地買賣契約，並製作AB約，委由不知情的地政士及代理人於103年5月辦理實價登錄。於109年經房地所有權登記名義人向檢察官提起告訴，經檢察官起訴，法院於110年4月分別對買賣雙方判處有期徒刑數個月，其事情經過如何，讓我們一起看下去……
- 事實經過：
徐姓買方於民國102年3月7日以新臺幣（下同）2,065萬元向林姓賣方購買坐落新北市○區房地（下稱本件房地），並簽訂A約（總價為2,065萬元），並由徐姓買方指定登記在林姓名義人名下。
詎買賣雙方竟另簽訂B約（總價為2,400萬元）後，另委由林姓地政士，再複委由蕭姓地政士，再轉由許姓申報代理人（林姓、蕭姓地政士及許姓代理人就房地實際成交價格均不知情），於103年5月至新北市某地政事務所實價登錄櫃臺，以林姓名義人為權利人，持載有交易總價為2,400萬元等不實事項之申報書辦理申報，使不知情之承辦公務員形式審查後，將該不實事項登載於職務上所執掌之不動產成交案件交易資訊資料等公文書上，足以生損害於地政機關對不動產成交案件交易資訊管理之正確性。
事後於109年案經林姓名義人於訴由臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官偵查起訴。 - 判決結果：
徐姓買方共同犯使公務員登載不實罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
林姓賣方共同犯使公務員登載不實罪，處有期徒刑貳月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。緩刑貳年。
※判決理由摘要：
- 按刑法第214 條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，始足構成，若其所為聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實（最高法院73年台上字第1710號判例參照）。
- 次按「權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊（第2 項）。前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：（一）買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。（二）買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄（第3項）。前2 項受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理（第4 項）。前3 項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢（第5 項）。已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據（第6 項）。第2 項、第3 項登錄資訊類別、內容與第5 項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之（第7 項）。」；「權利人、地政士或經紀業，應於買賣完成移轉登記後30日內，填具不動產成交案件實際資訊申報書，向主管機關或使用電子憑證以網際網路方式申報登錄」，被告2 人行為時之平均地權條例第47條第2 項至第7 項、不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第8 條第1 項分別定有明文。又被告2 人行為後上開實價登錄之法律有所變更，惟不涉犯罪構成要件之變更而有擴張或限縮，或法定刑度之變更，非屬刑法第2 條所指之法律有變更，自不生新舊法比較之問題。
- 依地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄作業流程，地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報收件後，經確認申報人身分別為地政士、經紀業或權利人，並核對申報人或代理人身分後，地政機關即應受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，足見地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正，並無實質審查之責，此參內政部101年6月25日台內地字第1010209582號函、101年9月7日台內地字第1010296604號函敘明：依實際登錄制度之立法意旨觀之，主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義務，又各主管機關係於申報人完成申報登錄後，方進行抽查核對登錄資料之正確性，尚非實質審查等節自明（本院106年度易字第453號、臺灣高等法院高雄分院107年度上訴字第1176號刑事判決、臺灣高等法院暨所屬法院109年法律座談會刑事類提案第7 號法律問題研討結果參照），是以，倘行為人明知申報之不動產買賣成交案件交易資訊實質上並非真正，仍以該不實之事項向地政機關申報，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之相關公文書內，自與刑法第214 條之犯罪構成要件相當。是核被告2 人所為，均係犯刑法第214條之使公務員登載不實罪。
- 被告2 人利用不知情之林姓地政士辦理實價登錄而遂行前開事實欄所示使公務員登載不實之犯行，均為間接正犯。又被告2 人均明知本件房地之實際成交價格，卻仍簽訂載有不實價格之本件房地買賣契約，有犯意聯絡及行為分擔，應論以共同正犯。
- 爰以行為人責任為基礎，審酌近年來房價逐年高漲，政府制定房地產交易實價登錄規定，其主要目的是為了提供房地產交易價格資訊給民眾，有助於平衡資訊不對稱的情況，並實現居住正義。被告2 人明知實際成交價格，卻簽署不實價格之買賣契約，使不知情之地政士將此資訊申報登載於內政部不動產交易實價登錄查詢服務網，不但足生損害於地政機關對於土地交易管理之正確性，並損及上開實價登錄之制度目的，被告2 人所為均值非難。復衡以被告徐姓買方犯後不但否認犯行，甚而將責任全推給地政士及告訴人，犯後態度難認良好；被告林姓賣方願意承認犯罪，犯後態度良好。兼衡被告徐姓買方之前科素行（構成累犯之前科除外）、被告林姓賣方並無犯罪前科、被告2 人之犯罪動機、手段、情節，及其2 人自陳之智識程度、工作情況、家庭生活及經濟狀況等一切情狀，分別量處如主文所示之刑，併諭知易科罰金之折算標準。
- 資料來源：
臺灣新北地方檢察署檢察官109年度偵續一字第27號起訴書。
臺灣新北地方法院109年度易字第1258號刑事判決。 - 參考法條：
刑法第214 條：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3 年以下有期徒刑、拘役或1 萬5千元以下罰金。」
刑法第 80 條：「追訴權，因下列期間內未起訴而消滅：…三、犯最重本刑為一年以上三年未滿有期徒刑之罪者，十年。…前項期間自犯罪成立之日起算。但犯罪行為有繼續之狀態者，自行為終了之日起算。」