作者: admin

• 判決摘要

投資客以市價半折購得凶宅，在購入凶宅後，隨即以市價賣出該屋，法院認為投資客知悉該屋為凶宅，「凶宅資訊」為影響該屋交易價值之重大訊息，依誠實信用原則，投資客負有告知義務，雖然標的現況說明書第18項載明：「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事？」之文字記載，但不因為有此記載而免除其告知義務。法院因此認定投資客以低價購買凶宅後，隱匿凶宅訊息，轉手市價賣出，以賺取高額差價，嚴重違反交易誠信原則，對買方造成財產損害，構成詐欺罪。故事原委如何？讓我們一起看下去…

• 故事經過

吳姓屋主等擁有坐落在新北市光華街房屋（下稱光華街凶宅），於民國100年間吳姓屋主之配偶在屋內自殺死亡，因吳姓屋主等無資力繼續繳納房屋貸款，於102年1月間上台灣兇宅網站，表示「凶宅燒炭自殺」擬出售光華街凶宅。

夏姓投資客得知上情後，將此訊息告知友人陳姓投資客，2人即共同基於意圖為自己不法之所有之犯意聯絡，以低價購買光華街凶宅後，隱匿凶宅訊息以市價賣出，藉以賺取差價之違反誠信原則交易方式，由陳姓投資客出面與吳姓屋主洽談光華街凶宅之出售價格，達成由陳姓投資客以新臺幣（下同）200萬元作為買受光華街凶宅之共識，陳姓投資客將上情告知夏姓投資客，夏姓投資客亦同意以上開200萬元價金，向吳姓屋主等買受光華街凶宅，並由夏姓投資客出資195萬元，陳姓投資客則出資5萬元，雙方本來約定扣除利息成本之後的利潤一人一半。

再由陳姓投資客出面以其名義於102年2月26日在夏姓投資客之公司辦公室，經由夏姓投資客所介紹與委託的廖代書，為彼等人辦理光華街凶宅之買賣簽約事宜，出賣人吳屋主在簽約前已明確告知欲出售之標的物為凶宅，其妻死在屋內，並在不動產買賣契約書第14條特別約定事項第2 款明確載明：「本屋無海砂、輻射情形，惟有非自然死亡情事為買方認知同意買購。」等情，陳姓投資客則向夏姓投資客拿取第一期簽約款20萬元交給吳屋主，剩下之購屋款180萬元原本夏、陳2人要以光華街凶宅向銀行抵押貸款，但銀行以前開不動產買賣契約書第14條特別約定事項第2款，已有明確載明該屋是凶宅之情而不願貸款。

夏姓投資客因此連繫其所認識之民間金主吳姓金主，並告知有房屋之買受人陳姓投資客，欲以上開房屋抵押向吳姓金主借款330萬元，吳姓金主在不知上開房屋為凶宅之情下，評估後認為該屋有此價值，就於102年3月間（3月28日之前）的某2日，與夏、陳姓投資客在台○銀行松山分行碰面，並分2次共交付330 萬元預扣利息後之餘額現金給夏姓投資客，夏姓投資客則將其中的180萬元，做為交付購買光華街凶宅尾款之用，其餘剩下的款項則留為己用。

陳姓投資客於102年3月28日登記取得該屋所有權後，夏與陳2人隨即於102年6月間，隱匿該屋為凶宅訊息與陳姓買方為該屋買賣交易，致使陳姓買方不知該屋為凶宅，對於是否購買該屋及該屋價格陷於錯誤，同意以400萬元價格購買，而於102年6月12日簽約付簽約款，並於102年6月28日辦理移轉所有權登記完畢，102年7月3日付清尾款予履約信託專戶，該履約信託專戶之銀行－第○商業銀行桃園分行即於102年7月3日匯款330萬元至吳姓金主在台○銀行松山分行的帳戶，第○商業銀行桃園分行再於102年7月8日匯款597642元至陳姓投資客在永○銀行新泰分行的帳戶，陳姓投資客分別於102年7月8日與9日以臨櫃提款或提款機提款之方式，共提領417,742元，陳姓投資客即於102年7月9日攜帶所提領的款項，至夏姓投資客位於板橋區文化路之辦公室與其結帳，並交付上開款項中的部分現金給夏姓投資客。

夏姓投資客結算本件購屋再賣屋的相關成本、利息等費用後，夏姓投資客共取得售屋不法差價達200萬元中的160萬元（售屋不法價差計算方式：出售光華街凶宅給陳姓買方400萬元－向吳姓屋主等購屋成本200萬元＝售屋利潤200萬元），陳姓投資客所取得之款項，加上夏姓投資客同意抵銷之前陳姓投資客積欠其的款項，陳姓投資客所取得之售屋利潤則為40萬元。

陳姓投資客為避免將來稅捐單位查到其有財產交易所得200萬元要被課稅，就要求夏姓投資客簽立書面，以實際拿到的利潤成數做為將來被課稅的依據，夏姓投資客僅同意簽立其與陳姓投資客各需負擔稅捐一半的書面，內容為：「本人夏○○與合夥人陳○○，共同合夥投資新北市○○區○○街○○巷○○號乙案，如今結案，所得利潤及稅金均對半拆帳，財產交易所得稅於稅單下來之後，雙方各付二分之一，恐口說無憑特立此約，雙方各執一份。立書人：夏○○、陳○○。中華民國102年7月9日」之合約書。嗣於102年11月底，陳姓買方經人告知該屋為凶宅，經查證後，始知悉受騙。

案經陳姓買方告訴臺灣新北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。

• 判決結果

陳姓投資客部分：因共同詐欺取財，一審判處有期徒刑拾壹月。二審判處有期徒刑十月，緩刑三年確定。

夏姓投資客部分：因共同詐欺取財，一審判處有期徒刑一年二月。

• 資料來源

臺灣高等法院104年度上易字第1226號刑事判決。

臺灣新北地方法院103年度自字第29號刑事判決。　　　　　　　

臺灣新北地方法院105年度易字第774號刑事判決

• 判決摘要：

蔡姓買家以380萬元購買房屋，為提高貸款額度，與張姓代書、翁姓銀行行員偽造買賣價金為480萬元之不動產買賣合約書（偽造陳姓賣方之印文），提高契約上的房屋買賣價金，以向銀行申請較高的房屋貸款。

法院認定蔡姓買家構成行使偽造私文書罪，遭判刑三個月定讞。張姓代書與翁姓銀行行員，共同以偽造私文書、所製作登載不實之不動產鑑估報告書，向銀行申請較高額之房屋貸款，使銀行誤以為該房屋價值較高，而同意核撥較高額的房屋貸款，法院認定張姓代書與翁姓銀行行員成立偽造變造私文書罪、業務上文書登載不實罪、行使偽造變造或登載不實之文書罪等罪，張代書遭判刑三年定讞，翁姓銀行行員遭判刑4年定讞。故事原委如何？讓我們一起看下去…

• 故事經過

張代書自民國85年間起以代書為業，因業務往來，結識任職於聯○銀行承辦房屋貸款業務之銀行職員翁姓行員。張代書於95年11月間，受蔡姓買家委託代為辦理以380萬元購買一新北勢三峽鎮建物，因蔡姓買家希望能向銀行申請到380萬元的全額貸款，張代書得知聯○銀行當時推出三大仲介專案（即X房屋、Y房屋、Z房屋三大仲介買賣房屋之貸款案授權由分行自行辦理估價，無庸經總行進行鑑價），認為有機可趁。張代書與翁姓行員、蔡姓買家意圖為自己及第三人不法之利益、行使偽造私文書之犯意聯絡，為使得貸款金額達到380萬元以上，經蔡姓買家同意授權，由張代書、翁行員將他人的不動產買賣合約書影本，以手寫塗改物件編號欄…，並在該不動產買賣合約書之買方簽章欄簽署「蔡○○」暨蓋用「蔡○○」印章而將買方改為蔡姓買家，再利用陳賣方為辦理系爭房地過戶登記事宜而交付之「陳○○」印章，逾越陳賣方之授權範圍，在該不動產買賣合約書暨附表一（交款紀錄）之買賣價金總金額欄、賣方簽章欄接續偽簽「陳○○」署名共2枚暨盜蓋「陳○○」印章印文共6枚而將賣方改為陳○○等不實內容，偽造高於實際成交金額之480萬元不實價格，出售系爭建物予蔡買方之私文書，再由具犯意聯絡之翁姓行員於95年11月23日在其業務上製作之聯○銀行不動產鑑估報告書上，違背職務，將系爭建物價值高估為477萬5,847元而為不實登載。

張代書於95年12月4日連同前開偽造之不動產買賣合約書暨附表一（交款紀錄）持以向翁姓行員任職之聯○銀行東門分行提出房屋貸款440萬元、個人理財性貸款40萬元申請而行使之，足生損害於文書名義人陳賣方、○○房屋、信○地政士聯合事務所、章○○（簽約代書）、賴○○（經紀人），並使聯○銀行誤認蔡姓買家確係透過○○房屋仲介而以480萬元之價格購入該不動產，誤以為該不動產具有該偽造買賣契約書上所載之客觀價值，認蔡姓買家有此還款能力，且符合聯○銀行三大仲介專案貸款之條件，因而陷於錯誤，於95年12月6日同意核撥房屋貸款380萬元、個人理財性貸款40萬元予蔡姓買家，致生損害於聯○銀行之財產及對客戶信用評估之正確性。

聯○銀行因而將貸款金額核撥至蔡姓買家帳戶內，扣除轉帳至陳賣方帳戶以支付房地價金、銀行收取之開辦費及手續費用（合計1萬300元）、保險費（2,431元）外，餘款105萬元由蔡姓買家、張代書、翁姓行員全數提領，張代書分得12萬元（即核貸金額2％）。

• 判決結果

1. 蔡姓買家：因行使偽造私文書，經判處有期徒刑三月定讞。
2. 翁姓行員：所涉違反銀行法部分，經判處有期徒刑三年二月，共8罪，應執行有期徒刑4年定讞。
3. 張代書：共同銀行職員翁行員意圖為自己及第三人不法之利益，而為違背其職務之行為，致生損害於銀行之財產，處有期徒刑三年定讞。

• 資料來源

最高法院103年度台上字第1613號刑事判決。

最高法院101年台上字002533號刑事判決。

臺灣高等法院102年度上訴字第2207號刑事判決。

臺灣高等法院100年度上訴字第2604號刑事判決。

臺灣臺北地方法院101年度訴字第49號刑事判決。

臺灣臺北地方法院99年度訴字第628號刑事判決。

臺灣臺北地方法院98年度訴字第1582號刑事判決。