新北市一間公司承租房屋供營業使用，結果樓上鄰居在室內安裝冷凍機台設備，造成地板溫度過低，樓板濕氣過重，導致房客之租屋處梁柱角落天花板大量發霉，發生多名員工生病需要就醫。房客要求房東改善發霉情形，房東卻以自己亦為受害者為由，消極不為改善。房客迫於無奈而終止租約，房東卻拒絕返還押租金。房客一狀告上法院，法院判決房客終止租約合法，房東應返還押租金並賠償房客裝潢等損失。
故事始末究竟如何，讓我們一起看下去……
- 故事經過：
《租賃雙方簽訂租約供辦公室使用》
房客公司（下稱房客）於103年11月5日向房東公司（下稱房東），承租坐落新北市○區○路○號3 樓 ( 下稱本件租屋) ，供作販賣各類贈品之營業使用，並簽訂房屋租賃契約書（下稱本件租約），約定租期自103年12月1日起共3年，押租金36萬元。
《因樓上鄰居安裝冷凍設備導致租屋處發霉瑕疵》
於104年6月20日，房客發現租屋處全部樑柱旁之天花板角落蔓延黑霉，經房客向房東要求處理後，房東的員工陳經理告知，發霉係租屋處上方4樓之建物（該房屋是房東另出租給A公司），因安裝冷凍冷藏機台設備溫度過低，導致4樓底板，即本件租屋之天花板溫度有溫差反潮，樓板濕氣過重，造成本件租屋梁柱角落天花板大量發霉。後來房東通知A公司處理該發霉瑕疵，但A公司只派人使用漂白水在3 樓室內擦拭天花板。
《房東以其為受害者為理由拒絕處理瑕疵》
於104年8月30日，房客發現本件租屋全部樑柱旁之天花板角落，再次出現蔓延很厚之黑霉，並擴散至房客辦公室區域，在置物架上商品、傢俱及辦公用品上全面產生狀況不一之發霉現象。房客旋即通知房東，房東則再次推諉他們也是受害者，只能盡力協調A公司處理。嗣A公司又派工人進場擦拭，房客為能使其公司盡快正常營運，全體員工都戴口罩，配合進行全面環境打掃除霉，歷經3天營運全部停擺，大量發霉也已導致多名員工生病需要就醫，病因為濕疹、過敏、乾咳等，但之後A公司竟表示不認為其應該負責處理，但房東堅稱應由A公司負責處理，與出租人無關，將出租人應盡義務推諉給承租人即房客。
《專業廠商修繕處理費用報價過高》
於105年3月16日，本件租屋之樑柱旁天花板角落再次開始蔓延黑霉，房客又立即通知房東，房東再度推諉修繕義務予A公司，A公司這次未出面負責處理。故房客自行諮詢專業防水除霉廠商B公司，其表示因為樓上有大型冷凍櫃，於運作時上下樓層間溫度差太大，就如同冰箱外冷凝水，而導致空氣中水分子凝結在RC結構裡及天花板上面成為冷凝水而產生發霉，必須以特殊材料，依負水壓原理施作防水層，報價修繕總價為748,440 元，絕非房東所提出修繕方法「先以除霉劑清除汙斑，再以油性水泥漆擦拭底以免復發，最後以水性水泥漆修飾粉光」所能根本解決。嗣後因處理費用過高，房客並未讓B公司進行處理。
《房客以房東無法解決發霉瑕疵為由終止租約》
房客認為自己僅為供應各類贈品之廠商，並非皮件製造廠商，本件租屋發霉與房客絕對無關，本件租約既未課予承租人（即房客）自行維持房屋不發霉責任，則出租人（即房東）應維持房屋不能發霉，才能符合雙方約定使用收益之狀態。房客遂認為房東未能提供合於使用收益狀態，即應維持不能發霉之本件租屋予房客，故於105年4 月12日寄發存證信函，催告房東應於函到後7日內進行修繕除霉。嗣後，房東與房客於105年4月15日召開協調會，惟房東始終不願切結保證除霉後不再復發，甚至一再推脫非其應負責任。後來，因房東並未依約定期限進場修繕除霉，房客再次於105年4月18日寄發存證信函，催告房東仍應於前函期限內進行修繕除霉。詎料，房東竟然拒絕於期限內負責進行修繕除霉，房客迫於無奈，只好於105 年4月25日寄發存證信函，聲明終止本件租約，並定期於105年4月30日會同辦理點交。後來，租賃雙方提前於同年4月29日辦妥點交手續，惟房東拒絕返還押租金36萬元。
《房客因房東無法發霉瑕疵而受有裝潢損失31萬元》
由於房東拒絕返還押租金36萬元，房客受有36萬元之損失。又加上房客承租本件租屋，業已支出裝潢材料費用492,172元、電腦設備材料費用107,875元，共計600,047元。囿於本件租約被迫終止後，房客依約應拆除回復原狀，前述裝潢及設備材料均無法再重複使用。另按房客承租租賃期限 3年（36個月），前述裝潢材料預計使用36個月，已使用17個月，因終止本件租約，尚有19個月租期無法使用，房客損失316,691元( 計算式：600,047元×19/36 ＝316,691元)。
《房客提告請求房東返還押租金及賠償裝潢損失》
因為房東拒絕返還押租金36萬元，及賠償前揭損失316,691元，房客只好於105年9月間提起民事訴訟，依民法第179條後段、第227條第2項規定，請求房東返還押租金，及給付損害賠償金額共計676,691元等語，以及訴之聲明：被告房東公司應給付原告房客公司676,691元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
- 判決結果：房客勝訴，房東應賠償房客
一、被告房東應給付原告房客新臺幣676,691 元，及自民國105年9月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、訴訟費用新臺幣7,380元由被告房東負擔。
三、本判決得假執行。但被告房東如以新臺幣676,691元為原告房客預供擔保，得免為假執行。
- 判決理由摘要：
- 法院認為本件租屋有發霉瑕疵，縱使房東業經以漂白水擦拭霉菌、重新油刷方式進行修繕，亦無法有效改善發霉情形，因此認定房東違反保持租賃物合於約定使用收益之狀態的義務。
（一）本件兩造於103年11月5日簽訂本件租約，約定由原告房客向被告房東承租系爭房屋，則被告房東提供系爭房屋予原告房客使用收益，為本件租約所需具備之必要完成事項，自屬被告房東應履行之用益提供義務。
（二）惟本件房屋先後於104 年6月20日、104年8月30日、105年3月16日發生全部樑柱旁之天花板角落蔓延黑霉，甚至擴散至系爭房屋其他區域，致置物架上商品、傢俱及辦公用品產生狀況不一之發霉現象，被告房東雖以漂白水擦拭霉菌、重新油刷方式進行修繕，發霉情形未見改善，足認被告房東所為擦拭霉菌、油刷牆面之修繕方式，未有效改善本件租屋發霉情形，難認被告房東已有效回復本件租屋合於使用收益狀態。
（三）按該霉害經常性、廣布於本件租屋之所有樑柱頂端、天花板四周、屋角、裝潢櫃架等處，本件租屋顯有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵等情，足堪認定。揆諸前揭說明，被告房東辯稱伊係出租人，依法僅負有將租賃標的物交付承租人及租賃物修繕之義務，並無保證租賃標的物須永遠不再產生天花板發霉之義務，故伊無違反提供合於使用收益之系爭房屋，及民法第429 條第1項出租人修繕義務規定云云，顯不足採。 - 法院認為房東未能改善發霉瑕疵，構成債務不履行責任，因此認定房客終止租約合法。
（一）被告房東既未依本件租約提供合於使用收益之本件租屋予原告房客，自有違本件租約所應負之用益提供義務，而構成債務不履行至明。
（二）就被告房東前揭債務不履行情事，原告房客於105年4月25日寄發存證信函，聲明終止系爭租約，依民法第227條、第226條、第256條、第263條債務不履行，及民法第424 條承租人租約終止權之規定，即屬有據。且該終止之意思表示亦於105年4月26日送達被告房東，則原告房客依上開規定主張本件租約應於105年4月26日以為終止等情，應屬可採。 - 房客係因可歸責於房東無法提供合於租約使用收益之租賃物而主張終止租約，房東應不得以房客應賠償提前終止本件租約之2個月租金為由，拒絕返還押租金36萬元。
（一）被告房東辯稱依系爭租約第6條第2項約定：「租賃期間內，乙方（即原告房客）若擬遷離或提前終止租約時，應於2 個月前以書面通知甲方（即被告房東），並給付甲方2個月租金以為賠償」等語，故倘原告房客欲終止租約，應賠償被告房東2個月租金云云。
（二）惟觀諸系爭租約內容，應將此條款解釋為因承租人可歸責於己之事由而提前遷離他處時，出租人始得請求賠償 2 個月租金，作為補償出租人因承租人提前終止租約之損害，方與誠實信用原則相符。
（三）本件原告房客係因可歸責於被告房東無法提供合於租約使用收益之租賃物而主張權利，自無上開約定之適用，被告房東應不得以原告房客應賠償提前終止本件租約之2個月租金為由，拒絕返還押租金36萬元。
（四）本件租賃關係既已消滅，原告房客復無租賃債務不履行之情事，並已將系爭房屋交還予被告房東，依本件租約第4條第3項約定，原告房客前揭給付押租金36萬元顯已欠缺其給付之目的，被告房東自應將押租金36萬元無息返還予原告房客，是原告房客依民法第179 條後段規定，請求被告房東返還上開押租金36萬元，於法有據，應予准許。 - 房客承租本件租屋係供為公司營運之用，房東因可歸責於己之事由，未於租賃關係存續中保持本件租屋合於約定使用、收益之狀態，房東應就房客所受損害，負債務不履行之損害賠償責任。因此應賠償房客之裝潢等損失316,691 元。
（一）本件被告房東出租本件租屋予原告房客，係供為公司營運之用，被告房東即應依本件租約之債務本旨提供合於使用目的之租賃標的予原告房客。惟被告房東因可歸責於己之事由，未於租賃關係存續中保持本件租屋合於約定使用、收益之狀態，被告房東應就原告房客所受損害，負債務不履行之損害賠償責任。
（二）經查，原告房客主張伊受有裝潢材料費用492,172元、電腦設備材料費用107,875元，共計600,047元( 計算式：492,172元＋107,875 元＝600,047元) 損害之事實，業據其提出支出明細表、統一發票等為證。而本件租約終止後，依約原告房客應拆除前揭裝潢、電腦電纜、電話線設備，將本件租屋回復原狀，故上開材料均無法再重複使用，按原告房客承租本件租賃標的物租賃期限3年( 36個月)，上開材料預計使用36個月，已使用17個月，因終止本件租約，尚有19個月租期無法使用，原告房客損失316,691 元( 計算式： 600,047 元×19/36 ＝316,691元) ，且被告房東就原告房客支出裝潢、電腦電纜等設備之明細部分並不爭執，堪信原告房客受有上述損害為真實。
（三）是原告房客依債務不履行之法律關係，請求被告房東賠償支出裝潢、電腦設施費用之損害計316,691 元，洵屬有據，應予准許。 - 房東應返還押租金360,000 元，並賠償支出裝潢、電腦設施費用之損害316,691 元，共計676,691 元及其年息百分之5計算之利息。
原告房客依民法第179條後段、第227條第2項規定，請求被告房東返還押租金，及給付損害賠償金額共計676,691 元( 計算式：316,691 元＋360,000 元＝676,691 元)，及自起訴狀繕本送達之翌日即105年9月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
- 資料來源：
臺灣台北地方法院105年度北簡字第11467號民事判決。 - 相關法條：
民法第423條
出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
民法第424條
租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。
民法第429條
租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。
民法第430條
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。
